按照2001年的《商品房销售管理办法》，房地产开发企业不能以售后包租的方式进行商品房销售，但并没有限定第三方或开发商指定的第三方利用这些方式销售房产。目前市场上普遍存在的售后包租均是通过第三方来操作的。

    一般情况下，购房者会和房产开发企业签订一份商铺的销售合同，购房者也会和房地产开发企业指定的第三方包租企业签订一份商铺包租协议，约定第三方企业接下来若干年内保证年租金及回报率。但如果市场不好，经营惨淡，第三方企业无法按照包租协议支付租金的话，购房者最多按照包租协议追究第三方企业的责任；往往第三方企业是一个草台班子，面对大量购房者维权的情况下往往没有实力进行赔偿而关门大吉。

    这时，购房者如果想利用与房产企业签订的商铺预售或销售合同来维权则更难，预售或销售合同与商铺包租协议是两份不同法律关系及内容相对独立的合同；房产开发企业已履行完毕出售商铺的行为，房款也全部收取完毕，第三方企业的包租违约无法使购房者解除商铺的预售或销售合同。此时，购房者往往维权无门。王本桥律师提醒：在购买商铺的时候，需要仔细了解房产开发企业以及第三方包租企业的相关资质和公司实力，降低自身风险。

    上海房产律师同时提醒，谨防售后包租的猫腻。一些开发商表面上返还了一部分的售后包租收益率，让投资者看起来受益，但实际上羊毛出在羊身上，开发商售铺时会将楼价适当提高，返租的“收益”还是投资者自己掏的那部分钱。

    投资商铺另一个需要关注的地方在于商铺是否真的具有相应的商业价值。 “很多商铺的开发商在广告上都会用 ‘黄金地段’、‘绝对旺铺’这样的字眼，但是不是真正的黄金旺铺，消费者应自己判断。一般新开发商业项目有个一两年的‘养铺期’还可以承受，三五年周边还没热闹起来，房租就会逐步下降。 ”

    “科学的商铺营销链应该是开发商→投资者→经营商家→消费市场，这是一环扣一环的完整体系。只有消费市场赢，商家、投资者才能赢。”投资者在投资商铺时不光要看广告和承诺，更重要的是自己对商铺本身条件及未来规划、经济走势的判断。