购买房屋在房价居高不下的当代社会对每个人来说都是无法轻视的大事，但实践中，购置房屋后经常会因为各种原因导致无法及时办理过户手续，在此期间，房屋因原产权人的原因被法院查封或采取其它执行措施，作为购房的一方该如何维护自身合法权益呢？

今天，扬远律师就从一个真实案例出发，对该问题进行具体分析。

案例聚焦

2019年10月，张某通过某中介公司介绍与杜某就购买杜某名下房屋达成一致意见，双方签订了《房地产买卖协议》，约定张某以400万的价格购买杜某名下某房屋，签订协议当天支付300万、办理过户之日支付剩余的100万，同时约定杜某应于2019年12月31日前腾出涉案房屋，双方应于2019年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，并且对违约责任、付款方式均进行了约定。

合同签订当日，张某依约将300万通过银行转账转给杜某。

2019年12月1日，杜某向张某出具《承诺书》一份，表示因杜某个人原因导致涉案房屋上贷款未依约结清，导致房屋目前不能正常办理过户手续，但张某已依约给付房款，故杜某承诺房屋已属于张某，并配合张某完成房屋交接的各事项，杜某愿意承担一切法律责任。

同时，杜某将房屋交付张某，自此，张某入住、装修并实际使用房屋，同时变更有线网络登记、按期交纳物业费、停车费，均保有相关票据。

2020年9月，该房屋因杜某与郝某之间民间借贷纠纷被司法查封。因此，张某特来咨询该怎么维护自身合法权益。

法眼辨析

执行程序开始后，如果案外人认为所执行的标的自己享有请求权，或认为执行可能影响自己的合法权益，可以向法院提出执行异议。

而不动产买受人若想通过执行异议排除强制执行，需具备以下几点：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，张某实际购买并使用居住的房屋，因卖方个人原因被法院查封，张某可以向法院提起执行异议，若执行异议被驳回，可继续以执行异议之诉的方式维护自身的合法权益。

首先，张某与杜某签订的买卖协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性的规定，且该出售行为发生在房屋被司法查封之前，因此，该协议从法律上来讲真实、合法、有效，应当受到法律的保护。

其次，张某已实际取得并装修入住房屋，可认定为已实际占有、使用涉案房屋，且其实际占有的时间发生于房屋被司法查封前。再次，张某与杜某协议约定的房屋过户时间为2019年11月30日前，然因杜某自身原因导致其迟迟未能将房屋上设定的抵押登记予以涤除，导致双方无法完成过户手续，对此，张某并无任何过错。

最后，张某已按合同约定给付了购房款，虽然起诉时仍有100万尚未支付，但根据合同约定该款应于双方办理完成过户手续之后再行支付，然因杜某迟迟不涤除原抵押登记，导致合同约定的付款条件未达成，张某对此亦没有过错，其可以将剩余价款交付法院进行执行，视为其房款给付义务已履行完毕。

综上，张某对涉案房屋享有物权期待权，足以排除郝某与杜某因民间借贷引起的普通金钱执行。

扬远律师提醒

房屋买卖需谨慎，为避免发生纠纷，购房者应当充分认识到不动产物权登记效力的重要性，及时办理不动产登记，即使不能及时登记，也要保存好购房合同、付款凭证、交房凭证、实际居住产生的装修费用、生活费用等凭证，以备不时之需。纠纷发生后要及时通过法律手段，维护自身合法权益，防止损失扩大。

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