“阴阳合同”一般是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外。其中对内的一份是双方真实意思表示，也是双方实际履行的合同，被称为“阴合同”；而对外的一份则并非双方真实意思表示，是为掩盖“阴合同”所订立的合同，被称为“阳合同”。

在实践中，订立“阴阳合同”的情况层出不穷，尤其是在房屋买卖中，买卖双方通常制定“阴合同”作为双方实际履行的依据，同时制定“阳合同”以虚构的价格实现减少税款或获得更高贷款的目的。今天，扬远律师就从一个真实案例出发，分析司法实践中对于房屋买卖领域“阴阳合同”的效力认定。

【案例聚焦】

2017年3月21日，李某与某房地产公司签订《商业用房认购协议》（以下简称《认购协议》），约定由李某认购5栋11号商铺，面积为49.41平方米，单价为7030元/平方米，总价为347352元。

当日，李某依约缴纳了购房定金2万元，并于2017年5月2日向房地产公司缴纳了购房款327352元，房地产公司于当日向李某出具收据两张，其中一张载明收款306342元“购买5-（-1）-1号商铺款”、一张载明收款41010元“购买5-（-1）-1号商铺款，同意该款不计入合同全款”。

2017年5月2日李某交款当日，李某和房地产公司又签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》），该合同约定购房单价为6200元/平方米，总价为306342元。该合同于2017年6月7日登记备案。

后李某认为房地产公司多收取了其41010元没有依据，遂向法院起诉以不当得利为由要求退还41010元。

【法眼辨析】

李某在按真实成交价7030元/平方米缴纳房款时，对房地产公司出具不计入合同全款的票据未提出过异议，在签订合同时对合同单价的差异亦未提出过异议。

《预售合同》虽然签订于《认购协议》之后，但李某并未按照《预售合同》中的约定购房单价6200元/平方米支付房款，而是按《认购协议》中约定的单价7030元/平方米实际履行付款义务。通过双方在履行合同过程中的行为意思表示，显示双方存在规避税费的故意，能够认定双方为规避税费而签订单价不同的两份合同。

根据相关法律规定，双方签订《认购协议》是各方真实意思表示，且已履行大部分义务，该合同真实、合法、有效。

双方为规避税费在《预售合同》中对合同单价的约定与实际不一致，该行为损害了国家利益，故对该合同中约定单价的条款应认定无效，应以真实合同成交单价7030元/平方米为准。

房地产公司按此单价收取合同价款，并未违背双方的真实意思表示，李某要求房地产公司返还41010元缺乏事实和法律依据，最终未获得法院的支持。

【扬远拓展】

在房屋买卖领域，买卖双方当事人签订的“阴阳合同”一般表现为两种形式：

一种是虚高房价，合同中约定的房价高于实际成交价格，并以此合同作为向银行申请按揭贷款的依据，以此来达到多申请贷款从而减少首期款的目的；

另一种就是压低房价，在合同中约定的房价低于实际成交价格，并以此合同作为办理房产过户登记手续的依据，从而达到逃税或规避限价等目的。

根据相关法律规定，如果当事人之间就同一房屋分别签订数份买卖合同，该数份合同中关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致的，应当综合考虑合同签订时间的先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素，确定当事人的真实意思，认定应予履行的合同，从而确定多份合同的效力。

对于房屋买卖领域内“阴阳合同”的效力，一般有三种观点：

1、“阴合同”和“阳合同”均为无效合同。

2、“阴合同”为有效合同，“阳合同”为整体无效合同。

3、“阴合同”为有效合同，“阳合同”关于价款等的部分条款无效。

实践中，第三种观点较为普遍。一般情况下，“阴合同”作为双方真实意思表示，同时也是双方实际履行的合同，往往会被认定为依法成立且合法有效的合同。

对于“阳合同”，虽然已经在房屋管理部门备案登记，但由于其中价格条款确实存在规避税收征管、骗取贷款等损害国家或者第三人利益的情况，故“阳合同”中价格相关条款应为无效，同时“阳合同”其他不涉及价格的条款依旧合法有效。

扬远律师在此提醒，房屋买卖并非小事，买卖双方还是应当基于真实意思表示，签署合法有效的合同，才能更好地保护自身利益，减少诉讼风险。