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满心欢喜去购房，最后却发现留有户口迁不走。找派出所被告知管不了，到法院起诉被告知无法受理，找上家也不配合……这是不少买房人碰到的窝心事，也是扬远律师处理的房产买卖纠纷中比较常见的一类纠纷，属于与房产事务相关的纠纷。究竟该如何防范与化解户口问题带来的风险与麻烦呢？且看专业律师对购房时有关户口风险的整体策划。

扬远律师支招：

1、委托专业房产律师陪同购房，这个非常重要。

千万不要自做聪明，认为不就是买房子吗，还有房产中介帮忙，找什么律师啊，又不打官司，还白花一笔律师费。且记，房产中介不是购房人的委托人，不会站在购房人的立场上审视合同条款。事前预防比事后救火容易的多，等购房人自己把事情弄的一团糟时，再找律师解决，已难上加难。

专业房产律师不仅能把房屋买卖本身的事情帮购房人弄清楚，而且能够顾及户口问题的处理，有能力把派出所不管、法院不管的户口问题经过巧妙转化，让法院可以按预设的方案进行处理。

2、做好事前调查。

委托律师对准备签约的房产内的户籍情况进行调查，不要轻信中介和卖房人对房内户口情况的的口头陈述。有不少案例显示，房内的户口并不是卖家的，而是卖家的卖家的，或者是卖家的卖家的卖家的。卖方向购房人承诺里面没有户口，或者承诺按时迁出他的户口，但无法解决他的上家的户口迁出问题。所以事先调查清楚很重要，甚至可以决定交易是否要继续进行，合同是否要签约的问题。

3、认真签合同，认真签合同，认真签合同，重要的事情说三遍。

专业房产律师会协助购房人完善与户口有关的合同条款，比如说，可以将户口迁出作为支付其中某笔较大数额房款的前提条件，将其变成购房人手里的先履行抗辩权；可以将户口逾期迁出作为违约情形约定，并明确违约金的计算方法和计算期限，以及要求卖房人事先声明放弃某些法定抗辩权；可以明确约定户内所有户口（注意，是所有户口），卖家应予一并迁出。

根据我国合同法的规定，违约责任是严格责任，只要履行不符合约定就构成违约。所以明确约定户内所有户口在某个期限迁出，将来只要有户口没有迁出，无论是否是卖家自己的户口，都是卖家违约，都应当承担相应的责任。

4、一旦遇到户口不迁出的问题，尽早采取法律措施维权。

通过一系列的预设行为，一旦出现户口纠纷，就可以合同违约为由起诉卖家，法院对此肯定是受理的，而且完全可以支持违约金的诉求，以此逼迫卖家诚信履约。

5、普及几个与户口有关的小常识。

A、迁移户口属于公安机关的行政行为，不属于平等民事主体之间的民事法律行为，户口迁移不属于法院受案范围，所以人民法院不能单独受理户口迁出纠纷，也不能在房屋买卖合同纠纷中一并判决卖方迁出户口。

B、变更户口登记需依当事人申请办理，公安机关无法直接办理或强制办理，没有法定理由，不能迁出公民户口，购房人也不能通过行政诉讼起诉公安机关不作为。

C、卖家户口不迁出，并不影响购房人将自己的户口迁入房屋，只要房屋过户完成，就可以凭新产证直接到派出所办理户口迁入手续，另立一户。但有他人户口在此，将影响自己将来卖房，毕竟很少有人愿意购买里面留有他人迁不出户口的房子。

扬远律师房产团队，长期专注于各类疑难、复杂房产纠纷，以及与房产相关事务的处理。团队力量，专业致胜。