沈某去年购买了一套商品房，签订《商品房买卖合同》后，一直未到房屋登记机构办理合同登记备案。后得知开发企业在之后又将该房屋出售给郭某，郭某入住后并办理了产权登记。沈某得知后，产生了疑惑，自己购买的房屋为什么没有取得产权？损失应当向谁追偿？为此，沈某找到了扬远律师寻求帮助。

扬远律师给他提出以下几点分析意见：

1.依法登记的取得房屋所有权

法律法规规定：《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理备案手续。”《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

2.应当怎么办？

按照“一物一权” 的原则，在一房多卖的情况下，最终只能有一个买受人能够通过依法登记将债权转化为物权。根据《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”本案是一个典型的“一房多卖”案例，沈某虽然买房在前，但没有按照相关规定申请办理商品房备案，不具备排他性；郭某虽然买房在后，但依法登记并实际占有房屋，合法取得物权。沈某应当依据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》相关规定，向开发企业进行民事诉讼，追偿购房款，并要求赔偿其他相关损失。

扬远律师提示您:房屋作为一种不动产，即使你们签订了房屋买卖合同，要取得它的所有权仍得进行登记。房屋买卖合同是一种债权行为，而取得房屋是一种物权行为，两者没有必然联系，因此没有进行房屋登记的风险就是卖家很可能会一房二卖，别人一旦进行登记你就无法取得房屋所有权。但是，你们的房屋买卖合同仍然是有效的，所以，你可以追究卖家的违约责任。

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