这是上海浦东房产律师承办的一起购房定金纠纷案件，从这起案件的判决结果中，对于准备购买二手房的朋友，在签订居间协议或买卖协议时，关键、重点条款的设计，会有一些帮助和提示。

程某欲购买朱某所有的位于浦东某处的房产，经中介公司居间介绍，并实地看房后双方于2009年9月20日签订《房地产买卖居间合同》，程某当日向朱某支付定金一万元。之后，该房产小产权证办出，程某查看产证后发现该房产竣工日期为1995年，而非当初朱某及中介所告知1999年竣工。程某心里感到有一定的落差，多次与中介人员、朱某协商降价或退还定金，但遭拒绝。无奈之下，程某向本上海浦东房产律师咨询相关法律问题并委托代为向法院提起诉讼。

上海浦东房产律师经了解相关事实后，对程某的咨询意见是：根据现有证据，可以肯定的一点是，朱某及房产中介在房产竣工日期这一点上，没有履行如实告知的义务，或者说没有以合理、适当的方式将这一问题说明。无论其主观意思如何，欺诈的成分是有的。但是，仅凭这一点要解除居间协议要求退还定金，难度是很大的。

因为，双方没有在居间协议里对于竣工日期这一问题进行明确约定，而且，程某实地看房后签订了居间协议。更为重要的是，房产竣工日期这一问题，在整个二手房买卖合同中，也不是一个主要的内容，程某心里有落差是可以理解的，但这个落差与程某实际受到了损失是两个概念。如果以这个理由来起诉要求对方返还定金，败诉的风险是比较大的。

程某在得到这个咨询意见后，经过一番考虑，还是决定委托浦东房产律师代为提起诉讼。

浦东新区人民法院经审理后认为，原告程某与被告朱某签订的居间协议系双方真实意思的表示，依法有效。虽然该房产在签订居间协议时小产证未办出，但原告程某对此是明知的，而且该房产系现房，程某也经过了实地看房，对该房产的主要情况应当是有所了解的。而且双方在居间协议中并未特别限定竣工日期，房屋竣工日期也不属于房屋买卖合同的主要约定内容，且原告程某也未能举证证明竣工日期为1995年影响了该房产的价格或造成了实际的经济损失。

因此，原告程某在签订居间协议后，以房屋竣工日期为1995年为由，要求被告降价或退还定金，缺乏依据。因此难以支持原告要求退还定金1万元的诉讼请求。

上海浦东房产律师提示：如您准备购买二手房，则建议您将特别看重的内容以合同条款的形式明确约定到居间协议里或买卖合同中，并相应的约定好各自的法律责任。本案中，如果程某事先能够在居间协议中就竣工日期问题进行特别约定，明确约定卖房一方承诺的竣工日期，以及承诺不实的话程某有权解除合同，要求返还定金，则出现了纠纷后，可以凭借双方的合同约定依法行事。这时，则无需考虑房屋竣工日期是否属于房屋买卖合同的主要约定内容这一因素。

上海浦东房产律师--王扬律师，专办房产疑难案件。预约咨询电话：13818596395