二手房买卖中，购房如果没有专业人事陪同，一般的购房者往往会不知所措，怎么验收房子、交房手续、流程是什么，都不甚清楚，很有可能交房后发生许多与合同约定不符的事项，造成纠纷又无法取证。上海浦东房产律师为您提供一些实用的方法验房，避免纠纷的发生。

二手房买卖合同约定的条款应当具体明确，各种可能发生的问题应当在合同中有明确的约定，有处理的方式和责任的承担。具有可操作性，对于这一问题，在此自不多言。

第一，要看合同核对房屋面积

重点要看房屋内的实际设施是否与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量相符，是否有遗漏的情况；确认售楼合同附图与现实是否一致，房屋实际结构是否和原设计图相同，是否经过拆改，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

上海浦东房产律师提示：要查看售房合同，房屋面积如与实际测量面积误差在3％之内的，可忽略不计，误差超过3％的，要以双方签订合同的赔偿标准为依据索赔。建议约定房屋面积与实际测量面积误差为2％，最好不超过5％。

第二，测量层高

上海浦东房产律师提示：可自行准备一个5米卷尺，测量一下房屋的层高，看是否与合同约定相符。可以记录在自己的小本子上，同时把一些验收房屋的数据和发现的问题列明写在纸张上，同时要求房东及陪同的中介人员签字确认，记得别忘了写上日期。

第三，查看下水是否通畅，楼上楼下是否有渗露

上海浦东房产律师提示：验收房屋时重点查看房屋下水情况，用面盆盛水，向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生间及阳台地漏等处，每个下水口灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音，且表面无积水。也可打开水龙头，看出水情况，也查看排水速度。

另外需要特别检查一下卫生间地面是否渗漏、是否存水。可以在卫生间蓄一些水，等过了24小时后，到楼下的卫生间，查看其顶部是否有渗漏。对于楼上的卫生间是否渗露问题，可通过目测查看确定。

第四，查看墙壁是否空裂

上海浦东房产律师提示：用小锤轻轻敲一敲墙面、地板用于验收房子墙体与地面是否中空。若听到空空”的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，可能需要修复；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。如有空鼓，可要求卖家尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，引发邻里纠纷。

第五，查看墙面是否滴水是否有裂缝

上海浦东房产律师提示：请仔细检查墙体的平整度，看一下墙面是否有渗水、裂缝现象，特别是查看一些墙体是否有水迹，如顶面、外墙等地方。阳台裂缝危险大。一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，如有此情况，可立即中止合同履行，并通知相关部门检查。

若买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。

特别留意如果是冬天房间里的墙面有结露现象，那么这个墙面的保温层肯定有问题。

第六，查看门窗是否灵活是否隔音

上海浦东房产律师提示：试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。

第七，可拉断电闸查看电路情况

上海浦东房产律师提示：拉断电闸后查看房屋内是否完全断电，分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。记得打开电话、电视的线路接口，用力拉拉，看一下插座的牢固程度，看是否虚设。

上海浦东房产律师提示：房屋查验可在签订合同前进行，也可以在履行合同过程中进行，需要注意的是，一定要把查验中发现的问题，发现的与合同约定不符的地方用笔和纸记录下来，和卖家及中介共同签字确认，留下验房的相应证据，以全面维护自己的合法权益。

上海浦东房产律师--王扬律师，专办房产疑难案件。预约咨询电话：13818596395