在房产买卖纠纷中，定金纠纷是常见的一种类型，许多当事人似乎对于定金问题已耳熟能详，但是，上海浦东房产律师提示您，定金问题是一个比较复杂、专业的法律问题，无论作为出卖方还是置业方，都需要再深入了解一些与定金相关的法律规则，以便在房产买卖过程当中，依法、适当的运用定金规则约束双方的履约行为。

定金首先是一种担保方式，而合同法中规定的是违约定金。

在房产买卖合同中，违约定金的适用需注意如下问题：

一、给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，定金责任适用于不履行合同的行为。而当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但当事人可以另行约定来排除。

二、违约行为是定金罚则适用的前提条件。只有存在违约行为定金责任才能适用。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。明确意外事件可作为定金罚则不适用的情形，实际上是要求定金罚则的适用需要当事人有过错。

三、因双方违约造成的合同不能履行，定金罚则不能适用，除非一方的违约行为所造成的损害相对于对方当事人的违约行为极其轻微，可以在诚实信用原则的要求下，考虑适用定金罚则。

四、合同解除可以与定金罚则并用。合同因一方当事人的过错而不能履行，并导致合同解除，违约方应按定金罚则承担责任。

五、违约金和定金只能选择适用。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。从功能上看，二者能够在一定程度上相互替代。

六、违约定金与损害赔偿。第一，即无论一方的违约是否造成实际损害都导致定金责任；第二，定金责任与损害赔偿责任可以并用，即适用定金罚则后一方当事人还有损失的，还可以要求对方赔偿损失。

七、因第三人的过错导致合同不能履行的，可以适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，同样适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。

定金作为担保方式，还包括以下几种：

一、订约定金，也叫立约定金，是指当事人为了担保订立合同而给付的定金。最常见的是商品房买卖中的购房意向书。给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。

二、成约定金，是指当事人约定的作为合同成立或生效标志的定金。成约定金的法律意义在于，当事人在约定成约定金后，定金未交付的，合同当然不成立或不生效。如果当事人自愿履行主合同或履行了合同的主要部分，定金未交付的，已经履行或部分履行的合同即不再以定金交付与否成立或生效的标志，合同任何一方当事人不再有权宣布合同不成立或不生效。

三、解约定金，是指当事人在合同中约定的以合同解除为适用条件的定金，即当事人可以丧失定金或双倍返还定金为条件获得单方解除合同的权利。适用解约定金应注意两点：第一，合同中约定了解约定金的，当事人以承担定金损失为代价要求解除合同的，对该合同不能强制实际履行；第二，合同解除后，虽然适用了定金处罚，主张解除合同的当事人承担了定金损失，但在守约的当事人大于定金收益的情况下，仍有权要求承担了定金处罚的对方当事人承担损害赔偿责任。

定金与预付款的区别

在合同实务中，当事人在合同中约定担保金、订金等条款作为合同的担保方式，但没有约定定金性质的，当事人无权主张定金权利。另外，在合同实务中使用较多的是预付款条款，预付款与定金的相同之处是：两者都是在开始履行合同前，一方向另一方给付的一定数额的金钱。但二者也存在下列重要区别：

一、预付款的交付在性质上是一方履行主合同义务的行为，它并不起担保的作用；定金的交付并不是履行主合同的行为，只是基于主合同所产生的从合同，主要起担保的作用；

二、预付款不适用定金罚则，如果合同没有履行，预付款应当返还或者将其从违约损害赔偿责任中扣除，如果超出了实际损失，超出部分也应当返还；定金则在一方不履行合同时将导致丧失或双倍返还定金的后果；

三、预付款一般没有数量限制，只要不超过主合同的全部价款；对于定金数额，法律规定不得超过主合同标的额的20%，超过部分则不受法律保护。

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