沈老和朱老系夫妻关系，系沈小甲的父母。1990年沈老和朱老名下的私房动迁，被安置对象是老两口、沈小甲一家三人。一共安置两套使用权公房：一套是某小区203室（以下简称“203室”），由老两口居住；另一套位于某小区402室（以下简称“402室”），由沈甲一家居住。数年后，老人将203室产权买下，登记在沈老名下。沈小甲也将402室产权买下，登记在被告名下。

2001年因沈小甲急需用钱，家庭内部商定：老两口与沈小甲进行房屋产权交换，由沈小甲出售203室，房款全部由沈小甲使用。沈小甲将402室交给老人。之后沈小甲一手操办将203室出售，钱款归其使用，老两口从203室搬入402室，户口也从203室迁入402室并实际居住至2013年。老人考虑到两套房产都是从原来私房拆迁安置而来，而且是与儿子换房，故402室产权一直没有办理变更登记。

因二老年纪越来越大，居住在402室生活已不方便，从2013年开始居住在小女儿处，并且委托小女儿将402室对外出租，所得租金用于补贴两原告生活之用。2016年1月，老人为便于居住，打算将402室出售，另外购买一处一楼的房屋。但遭到儿子反对，且拒不配合办理房屋出售事宜。

老人认为，自己置换房屋是为了方便今后晚年生活，而且当初和儿子商量好的房屋产权交换，尽管没有办理402室产权变更登记，但两位老人才是402室的真正权利人。为此，沈某找到扬远律师事务所商事法律中心求助，扬远律师帮助沈某二老进行了法律诉讼。

     法院判决

法官判决：鉴于本案中双方当事人之间系父母子女的特殊近亲属关系，在认定相关法律关系和法律事实的过程中不能简单比照和适用一般公开市场的交易模式和规则，应根据案件具体情况，全面、客观地审核双方举证和陈述，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。

首先，房屋的来源系老人原所有的私房动迁，取得203室及系争房屋两套公房，嗣后分别由双方将售后公房的产权购买下来。

其次，在2001年203室房屋出售之后，沈老夫妇就一直占有使用系争房屋，之后委托小女儿出租，所得收益补偿二老的生活费。而203室房屋出售后，沈小甲随即另行购买了位于上述宝山一村的两处房屋，故沈老夫妇所述203室房屋购房款由沈小甲取得并用于支付房款，符合一般日常生活经验。

再次，鉴于双方是父母子女关系，在互相调换房屋后，沈某夫妇未及时办理房地产权利的变更手续并不违背一般生活惯例。

最后，在203室房屋出售之后，沈老夫妇名下再无他处产权房屋，如果系争房屋仍归沈小甲所有，亦严重违背公平、合理的基本民法原则。

律师点评

本案是因房产所有权不确定所引发的确权纠纷，也是房屋物权纠纷中比较常见的一类纠纷，本身这类纠纷法律关系并不复杂。只是在搜集证据、法庭质证、寻找法条依据时候，需要律师具有很高的专业水准。

首先该房屋属于拆迁后政府补偿的公房。产权调配单可以证明两户的使用权。之后房子由公改私，双方产权置换，虽未办理产权登记，当时也没有相关法律规定，但是相关的金钱变动以及房屋实际占有情况是可以间接证明权利归属的。在本案中的难题就是如何尽可能搜集有利间接证据，为当事人争取最大权益。

所以首要解决的问题是搜集相关证据，证明房屋实际归属，然后再整理当年可以适用的法条，为我当事人寻找法条依据，有效的维护了当事人的最好利益。