购买农村宅基地房后遇到拆迁如何分割补偿款

    上海房产律师执业过程中感到，司法实践中涉及农村宅基地的房屋买卖纠纷案件大量增多，购房人买下农村宅基地房后又碰到征地拆迁，情况又变得更为复杂。由于此类案件政策性强、涉及面广，相关法律制度不尽完善，无论是房产律师的代理，还是法院的审理，都有比较大的难度。

    上海房产律师认为，购买农村宅基地房后遇到拆迁并引发纠纷的，应当将此类问题分为两步进行解析处理。第一步是解决购买农村宅基地房的效力问题；第二步是解决购房后对于征地补偿款的分割问题。

    对于购买农村宅基地房的效力问题，上海房产律师结合司法实践经验认为，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、购房合同是否履行完毕以及购买人的身份等因素，区分不同情况，分别处理。具体如下：

    第一，对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同是可以认定为有效的；

    第二，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效；

    第三，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行，或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理；

    第四，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，此时法院处理时对于合同效力问题会采取回避态度，不对合同有效还是无效进行判断。实际处理中会本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的拥有现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利，也就是默认了合同的实际效力。

    结合上述分析，对于购房后遇到征地拆迁，同样应区分不同情况分别处理：

    第一、对于上述第一种和第二种情况，征地拆迁补偿款应当全部归购房人所有，出卖人无权再获得补偿款；

    第二、对于上述第三种情况，双方当事人应各自返还房屋及购房款，相应的征地拆迁补偿款也应归出卖人所有，购房人无权基于购房合同取得征地补偿款；

    第三、对于上述第四种情况，一般应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7:3左右，由购房人取得大部分补偿款。

    王扬律师认为，这样处理的法理依据就是农村宅基地的使用权具有很强的身份属性，系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有，因此购房人无权取得宅基地使用权。但其已实际付清购房款，并已占有、居住和使用该房，有权取得农村房屋的物质权利。

    上海房产律师-王扬律师，专业承接涉及房产的疑难案件，咨询专线：13818596395！